为什么你被调查了?钱从中国来到新西兰,买房时怎么证明来源?

最新动态 新西兰旅游、生活 常见问题解答 货币与银行开户 安居乐业小贴士 商业移民 企业家移民 投资移民 投资移民一类 投资移民二类 居民和永久居民 百伦通知

在新西兰,自从七月一日律师开始接受反洗钱法监管以来,买房者开始被要求出具资金来源证明,相关文件可能包括,银行转账记录、个人财产陈述书和递交给银行的财产赠与说明(Gift Letter)。

新西兰的反洗钱行动开始影响到更广泛的层面。律师成为上报实体(Reporting Entity),且房产交易被列为特定业务(Captured Activity)之一。因此,这一轮反洗钱法的扩大监管,引起了许多人的关注。

俗称的反洗钱法,原名The Anti-Money Laundering and Countering the Financing of Terrorism Act (2009) ,要求律师从2018年7月1日开始要对客户进行尽职调查。同样的反洗钱职责从2018年10月1日起适用于会计,从2019年1月1日起适用于房地产中介。

这意味着,在上述规定的日期后,律师、会计和房地产中介从事特定的业务中要对客户展开尽职调查。这些资料的留存,以备未来相关洗钱嫌疑行为发生时调查所用。上述职业人士在进行尽职调查时,发现可疑行为,也可选择上报。

 

关键点一
除了房产交易,
还有情况下被调查?

为了更好的帮助读者理解反洗钱法的相关规定,《逸居新西兰》采访了Strategi Group的合规专员Derek Chen。

Strategi Group是新西兰目前规模最大的专业金融合规咨询公司,主要业务包括反洗钱审计/咨询、金融牌照申请、融合规及培训。Derek Chen作为Strategi Group的合规专员,已完成近两百家公司的反洗钱审计工作,并帮助一家雇员超过一百人的大型会计事务所制定并落实反洗钱相关政策。同时,Derek个人还是全球公认反洗钱师协会(ACAMS)会员,并持有该协会认可的反洗钱专家证书。

根据Derek的介绍,当律师、会计和房地产中介涉及到反洗钱法规定的特定业务时,就要根据对客户的风险判断,要求其提供相关的资料。

“特定的业务包括房产交易,成立法律实体(公司、信托和合伙制),会计或律师担任某公司董事或信托的受托人,律师或会计被委托管理信托账户,以及律师或会计事务所的地址被作为客户公司的注册地址。”

因此,在接触面较广的房产交易中,越来越多的普通个人感受到了自己被调查。

 

关键点二
要求个人提供的资金来源的证明,
并不是硬性规定!

Derek指出,在反洗钱法的规定下,客户的尽职调查(Customer Due Diligence) 分为三个等级。

简化型尽职调查针对的是客户群体为,政府机构及其附属机构、在新西兰和澳大利亚的上市公司,所需提交的文件较少。

标准型尽职调查针对的客户群体为,个人和普通公司,要求提供的资料为ID和地址。

增强型尽职调查针对的客户群体为,家庭信托、政治相关人物或者来自风险较高的国家的人,则要提供资金来源证明。

上述是反洗钱法对相关客户群体的尽职调查的最低要求。

值得注意的是,反洗钱法的一个重要特征是基于风险。Derek解释道,换言之,律师、会计和房产中介在达到上述法律明规下,可以根据对客户的风险判断,决定要求客户提供其他资料。

在前述的房产交易中,“严格按照法律来说,购房者以个人名义购买房产时是否需要出具资金来源证明是有待商榷的。”Derek指出,这些事务所可以根据基于风险的原则,判断房产交易属于高风险的交易,就可以要求客户提供资金来源的证明。

然而,对客户风险评估的判断,并没有具体规定标准。

Derek指出,律师、会计和房产中介可通过培训了解如何评估客户的风险。“一般会考虑,客户参与反洗钱的可能性,以及客户参与洗钱对你的影响。”

对于客户而言,就要在律师、会计和房产中介的风险判断下,配合提供相关资料文件,否则会导致房产交易等涉及业务中止。

Derek提醒,如果房产交易通过家庭信托进行,就一定要提供资金来源的证明。如果资金由父母赠与,则需要写gift letter。根据中国买家的实际,Derek建议,提供的银行转账记录最好与gift letter上签字的姓名一致。

关键点三
钱从中国来,
需要留下哪些证明?

 


在华人买家,尤其是新移民的身上,通常会出现把中国的房子卖了,售房款通过中国的银行账户汇入到新西兰账户的情况。

在这种情况下,卫思会计师事务所Rachel Yang建议买家要保存买房资金在每个环节的转移证明。因为,反洗钱监管的本质在于把所有资金来源透明化,弄清楚钱从哪里来,到哪里去。

具体而言,Rachel 建议,此类买家需要收集和保存的资料包括,所持有中国房屋的买卖合同,转账记录(从卖房所得的收入到最终汇入新西兰账户的所有转账记录),以及汇钱期间该买家在中国的银行账单(bank statement)。如果有不明白的地方,建议咨询相关会计师。

Rachel Yang曾就职于新西兰税务局,是澳洲和新西兰注册会计师协会(CAANZ)注册会计师,和全球公认反洗钱师协会(ACAMS)会员,也参与银行反洗钱章程的制定。

由于中国对个人换汇有限额,有些人会采取通过他人账户,以突破个人的额度限制。在这种情况下,Rachel建议,买家要留存所有相关的银行转账记录和换汇单,保存时间至少7年,以备未来几年资金来源证明所需。

不少业内人士表示,在新西兰反洗钱法的规定下,提供资金来源的证明即可,并不会考虑到中国换汇限制的规定。不过,由于中国加入了CRS(Common Reporting Standard),这些证明资金来源的资料也可能在日后作为中国和新西兰政府信息交换的一部分。背后的风险,个人应仔细掂量。

还有一种常见的情况是,买房汇入的资金通过换汇公司的渠道,Rachel建议,此时,最好要留下换汇公司的存单。而且,资金的汇入最好是直接从换汇公司的账户到该买家的个人银行账户,而不是以现金方式换取,以便未来监管机构审计时更容易追溯资金的来源和去向。

倘如在新西兰买房的部分资金来自中国父母亲的赠与,Rachel建议要留存父母的银行转账记录。

在证明买房资金来源的过程中,可能还会牵扯出其他问题。

假设买家为新西兰的税务居民,而把海外收入作为买房资金来源,Rachel提醒,就要注意该笔海外收入是否曾向新西兰税务局申报。不少投资移民在中国有生意或租金收入,但在中国没有任务税务记录,建议要找会计师咨询,或可能要在新西兰补交税或做自我错误申报(Voluntary Disclosure)。否则万一被税务局查到,可能会面临高额的审计罚金。

 

(本文转自:逸居新西兰)

点击量:224

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注